Seção I
Disposições gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§
1º As partes suscetíveis de utilização
independente, tais como apartamentos, escritórios, salas,
lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado,
a rede geral de distribuição de água, esgoto,
gás e eletricidade, a calefação e refrigeração
centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro
público, são utilizados em comum pelos condôminos,
não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A fração ideal no solo e nas outras
partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária,
o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada
do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum,
salvo disposição contrária da escritura de
constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I
- a discriminação e individualização
das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras
e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I
- a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender às despesas ordinárias
e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação
e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos,
ou possuidores;
V - o regimento interno.
§
1º A convenção poderá ser feita por escritura
pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários,
para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário,
os promitentes compradores e os cessionários de direitos
relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I
- usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação,
e contanto que não exclua a utilização dos
demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia
e delas participar, estando quite.
**Art.
1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção
de suas frações ideais.
II - não realizar obras que comprometam a segurança
da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes
e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação
que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
§
1º O condômino que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados
ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês
e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer
dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa
prevista no ato constitutivo ou na convenção, não
podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não
havendo disposição expressa, caberá à
assembléia geral, por dois terços no mínimo
dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança
da multa.
Art.
1337 - O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente
com os seus deveres perante o condomínio poderá, por
deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até
ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição
para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e
a reiteração, independentemente das perdas e danos
que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que,
por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade
de convivência com os demais condôminos ou possuidores,
poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo
do valor atribuído à contribuição para
as despesas condominiais, até ulterior deliberação
da assembléia."
*Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
*Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§
1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar
os bens em separado.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte
acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino,
só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar
do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não
se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
*Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I
- se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§
1º As obras ou reparações necessárias
podem ser realizadas, independentemente de autorização,
pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento
deste, por qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes
e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização,
o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas
dará ciência à assembléia, que deverá
ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários,
que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser
efetuadas após autorização da assembléia,
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão
ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários
será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo
direito à restituição das que fizer com obras
ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Seção II
Da administração do condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
*Art. 1.348. Compete ao síndico:
I
- convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando,
em juízo ou fora dele, os atos necessários à
defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência
de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento
interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestação dos serviços
que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa
a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições,
bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando
exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra
pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total
ou parcialmente, os poderes de representação ou as
funções administrativas, mediante aprovação
da assembléia, salvo disposição em contrário
da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
*Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§
1º Se o síndico não convocar a assembléia,
um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz
decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
*Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.
*Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
*Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
*Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Seção III
Da extinção do condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§
1º Deliberada a reconstrução, poderá o
condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas,
alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação
judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em
condições iguais de oferta, o condômino ao estranho,
será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente
ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art.
1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização
será repartida na proporção a que se refere
o § 2º do artigo antecedente.
